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專傢稱自住房遭棄購癥結還在政府不願讓利
□李宇房屋融資嘉
在住房發展模式上，本屆政府的基本思路是在保障基本住房需求的前提下，發揮市場的決定性作用，構建多層次住房市場化供應體系，即隻保障基本住房需求(通過公共租賃住房)，其餘都交給市場來。對此，三中全會《決定》、習總書記在政治局會議上有關"四個關系"的論述、今年"兩會"都已闡述得很明確瞭。但是，對於類似於北京、上海和深圳這樣人口超千萬的特大型城市，國傢還是允許有區別性的住房供應模式，這主要基於這些城市的特殊性，即人口長期凈流入、住房的社會保障屬性很強、擁有住房的訴求強烈、住房供求矛盾長期突出、高房價與住房支付能力反差長期存在等等。
京、滬、深提出的共有產權住房概念，不啻為歷經多年艱苦卓絕的樓市調控後，終於掐中瞭"樓市屢調屢敗"、"房價屢調屢漲"的"七寸"，找到瞭一條既能緩解調控壓力、又能滿足住房需求的路徑。共有產權住房是政府與購房者產權共有、堅持市場化供應模式的住房類型。目前，在高房價、供求矛盾長期突出的背景下，大城市居民擁有產權住房的訴求強烈，但住房支付能力不足。如果選擇與政府共有產權，購房者隻需支付自己能力范圍之內的價格部分，其後可在支付能力提升後購買屬於政府的產權部分，這就漸進實現瞭擁有完全住房產權的願望。
正是基於此，住建部將共有產權住房試點作為今年兩項重點工作之一，而以北京自信用貸款率利計算住房為藍本的共有產權住房試點已進入實施階段。今年6月，住建部要求北京、上海、深圳和成都等6個城市推進共有產權住房試點。而且，共有產權住房形式還有可能以長效機制寫入《國傢基本住房保障條例》。
共有產權住房在北京最受矚目。這是因為，在很多人看來，北京樓市過於特殊，供求關系之緊張不僅難以想象，而且長期內無法緩解，再離譜的房價在北京出現都不是什麼奇怪現象。因此，在北京最受傷的莫過於"夾心層"，目前在輪候等待保障房的傢庭就有40萬戶。若得不到政府的支持，包括這部分人群在內的"剛需"很可能就與"擁有住房"絕緣瞭。所以，在其他試點城市還未有實質性動作之前，北京提前佈局，去年10月，發佈瞭發展共有產權住房的"京七條"，其共有產權住房形式--"自住型商品房"(以下稱"自住房")在去年就要推出2萬套。今年，北京50%的商品住宅用地將用來建自住房，共建5萬套，占市場規模的50%。去年9月至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地塊的項目近50宗。
但是，誰都沒有料到，比同地段、同品質商品住房價格低30%(且不高於每平方米22000元的房價控制水平)，且范圍擴大到瞭所有具備購房條件的無房戶(包括住房需求急迫的"夾心層")，特別涵蓋瞭此前經濟適用住房和限價房並沒有包括的非戶籍人群的自住房，竟出現瞭嚴重的"棄購"現象。據媒體報道，已進入搖號程序的四個自住房項目都有不同程度的"棄購"，最高的比例達到瞭驚人的50%。
"棄購"自住房，估計有購買能力、位置偏遠、政策設計、市場預期等方面的原因，但據筆者調研，根本原因還在於地方政府共有產權住房發展思路上出瞭問題。顧名思義，共有產權住房由政府和個人共同擁有產權，而政府擁有的產權體現在土地"招拍掛"出讓上的折讓。例如，"招拍掛"樓面地價為每平方米1萬元，如折讓30%，則樓面地價為每平方米7000元。相應的，政府對自住房將擁有每平方米3000元的產權，而購房者擁有的產權部分按市場房價減去3000元來計算。
北京共有產權住房的基本做法是"限房價、競地價"，即先將未來自住房價格定死，然後哪個開發商給的地價高，就把土地賣給誰。這事實上反映出北京市政府既不想折讓土地價格，損失土地出讓金，又要限制房價水平。結果就是，開發商建自住房的利潤空間被大大壓縮，甚至是虧損，而少賺或虧損部分完全通過配建自住房項目的商品房部分來彌補。政府和開發商之所以能達成一致，正是基於兩者對於北京房價上漲趨勢難以逆轉的共識，這也是為何北京在今年徹底放松瞭高端項目入市限制的原因。
但是，人算不如天算，今年以來北京樓市成交量下調幅度達47%，大大超出預期，在全國主要城市中僅次於杭州。除瞭全國樓市調整的共同原因之外，自住房大規模上市是最主要的原因。本來，自住房供應會分流商品住房的需求，會對商品住房市場造成沖擊，特別是在樓市處於下行時期。而北京的做法不僅大規模分流商品住房市場的需求，而且人為、逆市推高瞭商品住房的價格，將商品住房提前"豪宅化"、"高端化"，過於樂觀地估計瞭商品住房市場的需求前景和價格水平。如果商品住房價格不能維持在高位和持續上漲，開發商在自住房上的損失就得不到彌補，自住房就會走樣，如低端化、配套殘缺、首付成數提高等。而自住房與周邊二手房價差縮小，其吸引力也就大大下降，"棄購"也就在情理之中。
北京自住房出瞭問題，勢必給共有產權住房前景蒙上瞭陰影。有消息說，北京市住建委已經召開緊急會議，聽取各方意見和建議，尋求相關對策。筆者認為，要做實共有產權住房，現在必須回到共有產權住房的本源上來，即政府有誠意舍棄一部分土地出讓金，並將舍棄的部分作為政府產權。這樣，不僅自住房能與商品房一樣隨行就市，而且在長期內也能保持對於商品房在價格上的一定優勢，實現當初設計共有產權住房的願望，降低剛需購房者面對的價格水平，"棄購"現象也就自然而然地消除瞭。
(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/08542843402.shtml
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