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聶梅生商業地產已現泡沫跡象
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在21世紀商業地產論壇2013年年會的現場，全聯房地產商會創土信貸桃園桃園土信貸汽車貸款新北土城汽車貸款會會長聶梅生在談及馬雲和王健林的賭局時說，馬雲已經解決瞭資金鏈的問題，王健林要想勝出，商業地產要想規避風險，必須重新考慮融資和資金鏈的組成。
聶梅生認為，商業地產的泡沫和地方政府有很大關系。"中國沒有經濟周期，隻有政府有形的手形成的調控周期。房地產的拐點不由市場規律形成，而由政策、由文件形成的。這是有形的手幹的。"
她繼續解釋，我國的商業地產尤其是城市綜合體，已出現明顯的泡沫跡象。在美國，佈局商業地產有非常嚴格的規定，如多少人配建一個商業中心。而在中國很多商業地產空置得非常厲害，有的城市的商業地產泡沫已經開始破裂瞭。
為什麼中國房地產會出現這樣的情形？她認為，第一是貨幣政策，如前段時間的貨幣發行寬松政策，第二是土地政策。在過去的10年當中，地根、銀根推進房價的上漲。
聶梅生說："在2008年政府救市以後，上證指數一直低迷，隻有2000多點，錢全跑到房地產行業。住宅業調控後的最近5年，即從2008年到2013年，突然很多開發商轉型，轉到商業地產方向。這和地方政府有很大關系。地方政府真的需要這麼大的CBD嗎？真的需要寫字樓全空在那裡嗎？需要這麼多會展中心嗎？我懷疑這件事情。當資金大量地聚集到房地產業的時候，就會出現很多問題。"
聶梅生提出，政府應該積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革，在資源配置中使市場起決定作用和政府發揮一定作用。
她認為，在金融方面，要鼓勵創新，豐富金融市場層次和產品。對商業地產來說，IPO、PE、基金的發展是至關重要的。商業地產和住宅不一樣，住宅賣給瞭單個的人，而商業是一個項目面對很多單位、很多個人，一旦出現問題，商業地產風險比住宅大得多。住宅風險分散在每傢每戶，如美國次貸破裂，也是每傢每戶來承擔這個風險，而商業地產就是整棟樓承擔風險。商業地產商需要重新考慮一下融資和資金鏈的組成。
在馬雲和王健林的賭局當中，金融因素是決定性因素。馬雲現在基本上解決瞭這個問題，如果不認為淘寶和支付寶是違法的，那就是非常新的金融品種，他占領瞭先機。而商業地產還得通過傳統融資形式來辛辛苦苦做資金鏈，怎麼可能跟馬雲的新生金融產品競爭？金融創新對商業地產非常重要，必須有新的融資渠道和退出渠道，如果和原來一樣，商業地產退不出去。商業地產要雙向開放，走出國門，實現國際化。
聶梅生還表示，房地產稅不征，土地財政退不出去。但房地產稅的立法將會是比較漫長的過程。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/07562543891.shtml
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