胡志剛房地產市場已開始轉軌
提要：房地產市場在歷經"國五條前蛙跳"、"國五條後雞跳"、"2013年下半年猴跳"後，未來走勢頗顯波雲詭譎，由此業內形成瞭兩種派別："挺漲派"認為，中國城市化進程將繼續，房地產市場不存在泡沫；"崩盤論"則認為，房地產市場泡沫化已經很嚴重，房價即將暴跌。
房地產市場在歷經"國五條前蛙跳"、"國五條後雞跳"、"2013年下半年猴跳"後，未來走勢頗顯波雲詭譎，由此業內形成瞭兩種派別："挺漲派"認為，中國城市化進程將繼續，房地產市場不存在泡沫；"崩盤論"則認為，房地產市場泡沫化已經很嚴重，房價即將暴跌。
"兩種觀點都不可取。基本的判斷應該是：中國房地產肯定存在泡沫，但是泡沫大小以及是否會破滅，取決於外部宏觀環境的變化以及能否建立房地產發展長效機制，能否調控轉軌。從當下政府各種策略看，尤其是十八屆三中全會和《政府工作報告》提出瞭新的調控思路，2014年中國房地產調控、房地產市場已開始轉軌。"3月31日，中國房地產研究會副會長胡志剛在接受中國房地產報記者專訪時表示。
中國房地產報：目前房地產區域市場出現分化現象，您覺得 應如何應對？
胡志剛：房地產行業發展確實不均衡，一線城市供不應求，但同時北京、上海(樓盤)空置閑置現象又比較嚴重，迫切需要通過盤活存量加大市場供應和采取措施遏制投資、投機性需求，現在北京上海已經開始做這方面的工作。而三四線城市市場趨冷，大量房子銷售不掉，尤其是建瞭大量商業項目和地產綜合體項目，與當地城市的消化空間極不匹配。這也是由於上一輪城鎮化地方政府偏重於造城以及前幾年房地產轉型造成的，很多房企項目轉瞭人沒轉，經營思路和管理方式都沒轉，跟不上市場需求，結果這些開發商沒吃上"餡餅"，卻掉進瞭"陷阱"。當前部分三四線城市需要適度放開政策，如發展產業、吸納人口、發展公共服務、放開戶籍、提供金融資助等以提升消費。
中國房地產報：目前一些城市的房價已出現瞭下降，如常州(樓盤)、蘇州(樓盤)。北京、上海也有部分樓盤降價，您覺得房價下降會成為一個趨勢嗎？
胡志剛：今年房地產價格會低增長，但不是說"冷"就"冷"，不是所謂的"拐點"到瞭。跟2012年相比，肯定還是在漲，但由於2013年市場太熱，基數高，所以今年顯得低一些。
今年以來，一些二三線城市出現供需倒掛，一些項目也顯露瞭價格松動的跡象。有些地區的價格屬於高位回落，是一種市場回歸，任何市場都不可能永遠高位運行，與去年相比今年房價會有一些下降。這是由虛熱回歸健康和平穩，不會出現普遍大面積惡化。
隨著第二輪城鎮化建設的啟動，一線城市和二線城市的差距將會逐步拉開。原來是大量人口流入北上廣一線城市，造成供不應求，現在人口逐漸流出，因此一定程度上房價回歸是正常的，未來各區域城市供需都會趨於平穩。
中國房地產報：隨著京津冀一體化概念的升溫，近期，環京多個河北城市樓市出現較大幅度的上漲，您覺得這種現象是否合理？是否會導致政府對這些地區出臺房價調控政策？
胡志剛：京津冀協調發展提瞭30年無果，上一屆政府也曾想發展京津冀一體化，最終也沒能成功，解決不瞭的根源是計劃經濟體制和行政區劃，所有的資源都按照行政區劃來分配。
現在開發商利用政策空間來炒作房價而不是隨著市場來漲價，是對京津冀協調化發展的對抗和破壞。可能中央將指導三個省市建立協調機制來調控房價，如河北省應對炒作房價的開發商進行監管，發改委可能也需要派人督查。雖然政府不希望用行政手段來打壓房價，但這個漲價屬於開發商炒作政策概念，完全可以行政幹預。
投資者不要對環京河北城市漲價抱以過高希望，因為河北的土地供應量很大，而北京的土地供應受到限制，因信用貸款房貸建地缺錢急用哪裡借錢信用貸款房貸此河北房價不可能像北京那樣上漲。
未來不止要發展京津冀區域，全國還會有若幹城市群都要進行協同發展，如長三角、珠三角等，會強調一個區域的總平衡，房價也都會合理回歸台新房屋信貸利率多少任何問題免費諮詢民間房屋信貸設定。
中國房地產報：您剛才提到城市群發展，這將給房地產市場帶來哪些變化？
胡志剛：目前，大城市面臨日益沉重的人口、交通、環保和資源等壓力，而小城鎮仍具有巨大增長潛力。伴隨新型城鎮化進程和城鄉統一建設用地市場的建立，未來可以帶動這些地區的產業和經濟，有助於縮短地區差距，平衡地區間發展，進一步解決房地產市場日益緊張的供求矛盾。城鎮化會推進城市群城市圈發展，在城市群、城市圈規劃與發展中，房企重返一二線城市佈局策略將傾向城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與佈局機會。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/10004042890.shtml
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